Haus mit Wärmepumpe

Paar unterschreibt Vertrag

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Welche Unterlagen benötige ich als Immobilien Käufer?

Welche Unterlagen Käufer vor einem Immobilienkauf prüfen sollten, hängt von der Objektart, dem Zustand, der Nutzung und der Finanzierung ab. Nicht jedes Dokument ist bei jedem Kauf vorhanden oder Voraussetzung für die notarielle Beurkundung. Sinnvoll ist deshalb eine Trennung zwischen Unterlagen zur Objektprüfung, Finanzierungsunterlagen und Angaben, die das Notariat für den Kaufvertrag benötigt.

Unterlagen für die Objektprüfung

1. Grundbuchauszug: Er enthält insbesondere Angaben zum Grundstück, zu den Eigentumsverhältnissen, Grundpfandrechten und eingetragenen Rechten oder Beschränkungen wie Wegerechten und Wohnrechten. Baulasten werden grundsätzlich in einem gesonderten Baulastenverzeichnis geführt und sind daher nicht ohne Weiteres aus dem Grundbuch ersichtlich.
2. Exposé und Objektbeschreibung: Sie liefern erste Informationen zu Größe, Baujahr, Ausstattung, Lage und Energieangaben. Käufer sollten wesentliche Angaben jedoch mit den verfügbaren Originalunterlagen und dem tatsächlichen Zustand abgleichen.
3. Energieausweis: Der Energieausweis enthält einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchskennwert und weitere gesetzlich vorgesehene Angaben. Er ermöglicht eine energetische Einordnung, ist aber weder ein Baugutachten noch eine verbindliche Prognose der künftigen Energiekosten. Der tatsächliche Verbrauch hängt unter anderem von Nutzung, Witterung und Energiepreisen ab.
4. Bauunterlagen: Baupläne, Baugenehmigungen, Baubeschreibung und gegebenenfalls Nachweise späterer Änderungen können für die Prüfung von Bestand, Ausbau- oder Umbauvorhaben wichtig sein. Pläne allein belegen jedoch nicht zwingend, dass das Gebäude genau so errichtet oder später nicht verändert wurde.
5. Wohn- und Nutzflächenberechnungen: Sie geben Auskunft über die angesetzten Flächen und die verwendete Berechnungsgrundlage. Käufer sollten auf Datum, Berechnungsmethode und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bestand achten.
6. Baulasten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen: Je nach Bundesland und Objekt können eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Informationen zum Denkmalschutz, Bebauungsplan oder zu Erschließungs- und Altlastenthemen relevant sein.
7. Grundsteuer und laufende Kosten: Der aktuelle Grundsteuerbescheid und Abrechnungen zu Betriebs- oder Bewirtschaftungskosten können Anhaltspunkte geben. Sie sind keine Garantie für die künftig beim Käufer anfallenden Beträge.
8. Zustand und Modernisierungen: Rechnungen, Wartungsunterlagen, Angaben zu Modernisierungen und vorhandene Gutachten können hilfreich sein. Ein gesonderter Zustandsbericht ist jedoch nicht bei jedem Verkauf vorhanden. Bei Zweifeln empfiehlt sich eine fachkundige Besichtigung.
9. Miet- und Pachtverträge: Bei vermieteten oder verpachteten Objekten sollten die bestehenden Verträge, Kautionen, Abrechnungen und gegebenenfalls offene Forderungen geprüft werden.
10. Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Beim Wohnungskauf sind insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung oder Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Hausgeld, Höhe der Erhaltungsrücklage sowie beschlossene oder absehbare Maßnahmen relevant.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Welche Unterlagen entscheidend sind, richtet sich nach dem konkreten Objekt. Wichtige Angaben sollten vor der Beurkundung geklärt werden, weil das Notariat keine bautechnische Untersuchung oder wirtschaftliche Bewertung der Immobilie vornimmt.

Unterlagen für Finanzierung und Notariat

Das finanzierende Kreditinstitut fordert regelmäßig eigene Unterlagen an, beispielsweise Einkommens- und Vermögensnachweise, Objektunterlagen, Kaufvertragsentwurf und Unterlagen zur Grundschuldbestellung. Umfang und Bewertung richten sich nach dem Kreditinstitut und der konkreten Finanzierung.

Für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags benötigt das Notariat regelmäßig die Personalien und Steueridentifikationsnummern der Beteiligten, Grundbuch- und Objektdaten, Angaben zum Kaufpreis, zum Besitzübergang, zu bestehenden Mietverhältnissen, zu mitverkauftem Inventar und zu abzulösenden Grundpfandrechten. Welche weiteren Angaben erforderlich sind, teilt das Notariat im Einzelfall mit.

Der weitere Ablauf

1. Beauftragung des Notariats: Die Beteiligten übermitteln die für den Vertragsentwurf erforderlichen Angaben. Das Notariat erstellt auf dieser Grundlage einen Entwurf und betreut alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch.
2. Prüfung des Entwurfs: Käufer und Verkäufer sollten den Entwurf sowie die für ihre Kaufentscheidung wesentlichen Objektunterlagen sorgfältig prüfen. Bei den von § 17 Absatz 2a BeurkG erfassten Verbraucherverträgen soll der Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
3. Identitätsprüfung und Beurkundung: Die Beteiligten weisen ihre Identität nach. Der Notar verliest die Niederschrift vollständig, erläutert die rechtliche Tragweite und nimmt abgestimmte Änderungen auf. Eine persönliche Anwesenheit aller Beteiligten ist nicht ausnahmslos erforderlich, wenn eine rechtlich geeignete Vertretung oder spätere Genehmigung vorgesehen ist.
4. Vertragsvollzug: Nach der Beurkundung beantragt das Notariat regelmäßig die Auflassungsvormerkung, holt erforderliche Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein und überwacht die im Vertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen.
5. Kaufpreiszahlung: Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt, informiert das Notariat über die Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis wird üblicherweise direkt an den Verkäufer und gegebenenfalls an abzulösende Gläubiger gezahlt. Ein Notaranderkonto darf nur eingesetzt werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
6. Eigentumsumschreibung: Nach Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, insbesondere der vertraglich vorgesehenen Zahlungsbestätigung und der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, beantragt das Notariat die Eigentumsumschreibung. Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch.
7. Übergabe: Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt über, häufig nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Die tatsächliche Übergabe erfolgt regelmäßig zwischen Verkäufer und Käufer und wird sinnvollerweise in einem Übergabeprotokoll dokumentiert.

Rechtsgrundlagen: § 311b BGB, § 873 BGB, § 17 BeurkG und § 57 BeurkG.

S Immobilien RNN unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Zusammenstellung und Einordnung der verfügbaren Objektunterlagen sowie bei der organisatorischen Kaufvorbereitung. Eine rechtliche, technische, steuerliche oder finanzielle Einzelfallprüfung erfolgt durch die jeweils qualifizierten Fachstellen.

Rechtliches: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder technische Beratung im Einzelfall dar.

Bildnachweis: @ginasanders/Depositphotos.com