Kein Bebauungsplan? Kein Problem!

Kein Bebauungsplan? Kein Problem!

Viele Immobilieneigentümer hegen im Laufe der Zeit die Idee z.B. Aus- oder Umbauten an Ihrer Immobilie vorzunehmen oder diese gar abzureißen und neu zu errichten. Im Grunde ist ein solches Vorhaben, zumindest von den baulichen Voraussetzungen her, leicht umzusetzen, denn alles was beachtet werden muss, kann im örtlichen Bebauungsplan nachgelesen und eingesehen werden.

Aber was, wenn für das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, kein Bebauungsplan vorhanden ist? Nun ja, natürlich bedeutet das nicht, dass die geplante Maßnahme direkt ad acta gelegt werden muss, jedoch müssen bestimmte Dinge beachtet werden.

Zunächst einmal ist entscheidend, ob sich die Immobilie innerhalb einer im Zusammenhang bebauten Ortschaft liegt, also im sogenannten Innenbereich, oder außerhalb einer im Zusammenhang bebauten Ortschaft, also im sogenannten Außenbereich. Beide Fälle sind in den §34 und §35 im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Das geplante Vorhaben muss zudem unbedingt in enger Abstimmung mit der jeweiligen Baubehörde abgestimmt und durchgeführt werden.

Im Folgenden sind die beiden Paragrafen kurz zusammengefasst:

§34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Ein Fall im Sinne des §34 BauGB liegt vor, wenn für das Gebiet, in dem sich die Immobilie oder das Grundstück befindet, kein qualifizierter Bebauungsplan existiert und diese innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Grundlegend definiert der §34 BauGB vor allem die Art und das Maß der Bebauung und kommt dann zum Tragen, wenn der vorgenannte Fall vorliegt.

Wenn Sie sich in einem solchen Gebiet ein Grundstück kaufen und dieses bebauen möchten oder Ihre Immobilie, bei der Sie einen Ausbau planen, in diesem Gebiet liegt, müssen Sie sich an der Nachbarschaftsbebauung orientieren. Das heißt, Ihr Vorhaben muss sich baulich in die umliegende Bebauung einfügen. Was jedoch genau als „Nachbarschaft“ gilt, ist nicht so einfach zu definieren, denn im Gesetz gibt es keine konkrete Regelung dazu. Da jede Stadt und jede Gemeinde hierzu ihre ganz eigenen Vorstellungen hat, ist auch deshalb eine enge Abstimmung mit der jeweiligen Baubehörde unumgänglich.

Zusammengefasst sind die nachfolgenden Voraussetzungen für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben zu beachten:

1. Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das betrifft sowohl die Art der baulichen Nutzung als auch das Maß der baulichen Nutzung, also z.B. die Bauweise und die überbaute Fläche.
2. Eine ausreichende Erschließung muss gesichert sein.
3. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
4. Es darf keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche geben.

Nähere Informationen und den genauen Gesetzestext des §34 BauGB finden Sie unter dem folgenden Link: gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html

§35 BauGB: Bauen im Außenbereich

Als Außenbereich wird im Allgemeinen das Gebiet bezeichnet, für das kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, also außerhalb des Innenbereichs im Sinne des §34 BauGB liegt.

Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Bauvorhaben im Außenbereich erst einmal nicht zulässig ist. Allerdings gibt es für fast jede Regel auch Ausnahmen, so auch hier! Um ein Bauvorhaben im Außenbereich durchzuführen, ist jedoch einiges zu beachten und nicht nur die jeweilige Baubehörde, sondern beispielsweise auch Naturschutzbehörden, werden sich für die Planung interessieren.

Damit Ihre Idee auch in die Tat umgesetzt werden kann, müssen Sie u.a. unbedingt die folgenden Voraussetzungen beachten, damit Sie das Vorhaben im Außenbereich umsetzen können:

1. Das Bauvorhaben darf öffentlichen Belangen nicht entgegenstehen. Das bedeutet, dass es z.B. zu keiner Zersiedelung der Landschaft kommt und der Naturschutz gewahrt bleibt.
2. Eine ausreichende Erschließung muss vorhanden sein.
3. Es sollte sich um ein sogenannten „privilegiertes Vorhaben“ handeln. Das wahrscheinlich eindeutigste Beispiel für solche Vorhaben ist ein Betrieb für land- und forstwirtschaftliche Zwecke.

Aber auch weitere Vorhaben, die man als „sonstige Vorhaben“ bezeichnet und die keiner Privilegierung unterliegen, können im Einzelfall genehmigt werden, allerdings dürfen auch dabei öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und eine ausreichende Erschließung muss ebenfalls gesichert sein. Dabei kann es sich z.B. um Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder Abriss und Neuerrichtung an gleicher Stelle handeln.

Nähere Informationen und den genauen Gesetzestext des §35 BauGB finden Sie unter dem folgenden Link: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html

Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar. 

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