Mieterhöhungen nach Sanierungen

Welche Regeln gelten?

Einen Teil der Investitionskosten können Vermieter auf die jährliche Miete umschlagen. Insgesamt bis zu 8 % doch es gibt Regeln, an die man sich als Vermieter halten muss. Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden.

Welche Sanierungsmaßnahmen können auf die Miete umgelegt werden?

Im Grunde alle Maßnahmen, die zu einer energetischen Verbesserung des IST-Zustandes der Mietwohnung oder Haus führt. Hierzu zählen die folgenden Punkte.

• Maßnahmen wie z. B. eine Wärmedämmung oder der Einbau einer Solaranlage, also Maßnahmen, die den Endenergie und/oder Primärenergiebedarf senken.
• Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen wie z. B. der Anbau eines Balkons oder eine Verbesserung des Schallschutzes.

Bevor der Vermieter die Sanierungskosten auf die Miete umlegt, müssen jedoch die mit der Baumaßnahme verbunden Instandhaltungskosten abgezogen werden. Als Beispiel könnte man hier die Fassadendämmung nehmen. Hier wäre wohl der Farbanstrich als Instandhaltungsmaßnahme anzunehmen und dies müsste auch getrennt ausgewiesen werden.

Ankündigung der Mieterhöhung in Verbindung mit der Modernisierung

Vermieter sind verpflichtet, die Modernisierung mindestens 3 Monate vor Vorhabensbeginn den Mietern schriftlich mitzuteilen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter das Recht, der Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen. In der schriftlichen Ankündigung zur Modernisierung muss folgendes stehen:

• Art und Umfang der Maßnahme
• Beginn und Dauer der Maßnahme
• Betrag, um den die Miete erhöht wird sowie künftige Betriebskosten

Zudem müssen Vermieter lt. BGB über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die Frist informieren.

Um welchen Betrag darf die Miete erhöht werden?

Die Miete kann um bis zu 8 % der reinen Modernisierungskosten erhöht werden. Hat der Vermieter z. B. BAFA Förderungen für die energetische Sanierung erhalten, ist dieser Betrag von den Modernisierungskosten abzuziehen.

Beispiel: Der Eigentümer eines 10-Familienhauses (Zur Vereinfachung sind alle Wohnungen exakt gleich groß) hat Sanierungskosten für das Gebäude in Höhe von 100.000 € also 10.000 € je Wohnung. Für die Sanierung hat der Eigentümer einen BAFA Zuschuss in Höhe von 20 % erhalten, womit sich die Kosten auf 8.000 € je Wohnung reduzieren. Von diesen Kosten sind nochmals die reinen Instandhaltungskosten abzuziehen, was in unserem Beispiel 1.000 € ausmachen würde.

Insgesamt hat der Vermieter nun Kosten von 7.000 €, die auf die Miete mit maximal 8 % umgelegt werden können, was in unserem Beispiel einer maximalen Mieterhöhung von 560 € je Jahr bzw. knapp 47,– € je Monat entsprechen würde.

Ausnahmen: Es gelten Kappungsgrenzen! Die Miete darf sich innerhalb eines Sechsjahreszeitraums um nicht mehr als 3,– € je m² erhöhen, sofern die Ausgangsmiete mehr als 7,– € je m² betragen hat. Bei Mietpreisen unter 7,– € je m² sind es maximal 2,– € je m².

Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar. 

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