Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Unter der Instandhaltungsrücklage, die im §21 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt wird, kann man den finanziellen Puffer verstehen, den eine Eigentümergemeinschaft bildet. Stehen dann im Laufe der Zeit Renovierungen an oder muss z.B. die Heizungsanlage getauscht werden, kann die Eigentümergemeinschaft auf dieses angesparte Geld zurückgreifen. Weitere Details wie Höhe und für welche Zwecke die Instandhaltungsrücklage verwendet werden darf, lesen Sie in diesem News-Artikel.
Nutzen und Zweck der Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage finden Sie in Immobilienanzeigen oft unter dem Begriff Hausgeld. Im Hausgeld ist die Instandhaltungsrücklage, die laufenden Betriebskosten als auch die Kosten für z.B. den Hausmeister enthalten. Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, darf sie nur für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden.
Verwendung der Instandhaltungsrücklage
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Dach und/oder Fassadensanierung
- Austausch der Fenster
- Malerarbeiten in Gemeinschaftsräumen wie z.B. dem Treppenhaus
- Wartungsarbeiten an Heizung, Aufzug etc.
Welcher Teil des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehört oder Sondereigentum ist, erfahren Sie durch einen Blick in die Teilungserklärung. Ob eine Sanierung oder Renovierung über die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden soll, entscheiden die Eigentümer. Es kann auch entschieden werden, dass ein Teil über die Rücklage und ein Teil als Sonderumlage finanziert wird. Die Immobilien Profis der S-Immobilien Hausverwaltung beraten Sie gerne!
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Eine Ausnahme hiervon ist nur im sozialen Wohnungsbau zu finden. Die Eigentümergemeinschaft stimmt bei der Eigentümerversammlung darüber ab, wie hoch die Rücklage zur Instandhaltung sein soll, als Richtwert kann man je nach Alter der Immobilie wie folgt vorgehen.
- Alter des Gebäudes von 0 bis 21 Jahre von 15,- € bis 20,- € je m² (mindestens)
- Alter des Gebäudes von 22 bis 30 Jahre von 20,- € bis 25,- € je m² (mindestens)
- Alter des Gebäudes von 31 und älter von 25,- € bis 35,- € je m² (mindestens)
Wie hoch der Betrag letztlich für Ihre Immobilie ist, hängt von Zustand, Ausstattung und Reparaturanfälligkeit ab. Eine gute Möglichkeit, um die Instandhaltungsrücklage zu berechnen ist die Peterssche Formel, bei der man vom Baupreis (ohne Grundstück etc. also reine Baukosten) abhängig kalkuliert. In der Regel ist das Ergebnis, welches man durch diese Formel erhält, relativ hoch, aber dennoch ein guter Richtwert.
Beispiel:
In folgendem Beispiel wird von Herstellungskosten von 3.500 € pro Quadratmeter ausgegangen. Nach der Peterssche Formel berechnen sich die durchschnittlichen, jährlichen Instandhaltungskosten wie folgt:
3.500 € * 1,5 / 80 Jahre = 65,625 €/Jahr
Von diesem Betrag entfallen 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum. Bei 70 % ergibt sich also folgender Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche:
65,625 € * 70 / 100 = 45,94 €/m²
Bei einem Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von 500 Quadratmetern müsste demnach eine jährliche, gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage von 45,94 €/m² * 500 m² = 22.970 € gebildet werden. Ist Ihr Anteil bei 1/5 so wäre die jährliche Rücklage, die gebildet werden sollte bei 4.597 € oder monatlich bei knapp 383,- €.
Wie hoch die Rücklage sein soll, entscheidet jedoch keine Formel, sondern die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung.
Kostenfalle Instandhaltungsrücklage
Jeder Eigentümer wünscht sich natürlich ein niedriges Hausgeld und dementsprechend eine niedrige Instandhaltungsrücklage. Was passiert aber, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht? Ist die Rücklage zu niedrig und es muss z.B. eine Dachsanierung durchgeführt werden, die nicht aufschiebbar ist, dann muss die Differenz zwischen Instandhaltungsrücklage und Kosten der Sanierung über eine Sonderumlage finanziert werden.
Was passiert mit der Rücklage beim Verkauf?
Die Instandhaltungsrücklage wird im Grunde mit verkauft! Ist Ihre Wohnung 300.000 € Wert und es besteht eine anteilige Rücklage von 10.000 € dann sollten Sie beim Preis der Wohnung die Rücklage mit berechnen.
Wichtig für den Käufer: Die Instandhaltungsrücklage kann nicht als gesonderter Posten gekauft werden wie z.B. eine Einbauküche, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Die Höhe der Rücklage bei der Grunderwerbssteuer in Abzug zu bringen ist lt. Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH Az.: II R 49/17) nicht zulässig.
Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar.
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FAQ ZUR INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE
Häufige Fragen zu Instandhaltungsrücklage, Hausgeld, Gemeinschaftseigentum, Sonderumlage und wichtigen Prüfpunkten beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung.
