Wie berechnet man die Wohnfläche korrekt?
Verschiedene Methoden der Wohnflächenberechnung
Bei der Wohnflächenberechnung können verschiedene Methoden angewendet werden. Die Ausnahme bildet der geförderte Wohnbau, hier muss nach der Wohnflächenverordnung gemessen werden.
Folgende Methoden der Berechnung gibt es.
- Die Berechnung nach der (WoFIV) Wohnflächenverordnung (Beim sozialen Wohnungsbau ist diese Messmethode zwingend vorgeschrieben)
- Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277
- Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Art der Berechnung zeigen wir nachfolgend in diesem News-Artikel auf.
Wichtig: Bei Streitigkeiten mit dem Mieter oder Käufer verwenden die Gerichte in der Regel die Berechnungsart, die in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) geregelt ist.
Wohnflächenberechnung
Die seit 1. Januar 2004 geltenden WoFIV wird in der Praxis am häufigsten angewendet und sollte auch Ihre erste Wahl sein, den kommt es zu Streitigkeiten bezüglich der Wohnflächenberechnung dann wird das Gericht ebenfalls diese Art der Berechnung verwenden.
Hier werden nur Flächen berechnet, die auch tatsächlich Wohnflächen sind, so ist das Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung keine Wohnfläche. Terrassen, Balkone werden bei dieser Berechnungsart nur mit 25 % der Fläche an die Wohnfläche angerechnet. Im Einzelfall und nur bei hochwertiger Ausstattung kann hier der Balkon auch mit 50 % berechnet werden, was aber eher Seltenheitswert haben dürfte.
Bei der Berechnungsart nach II. BV hingegen ist der Balkon eine reine Nutzfläche und bei der Berechnungsart nach DIN 277 wird die Fläche des Balkons mit 50 % zur Wohnfläche hinzuberechnet.
Bei Wohnflächen mit Dachschrägen wird bei jeder Berechnungsmethode nur die Fläche mit einer Höhe von über 2 m voll in die Berechnung aufgenommen. Flächen zwischen 1 m und 2 m werden nur zu 50 % berücksichtigt und Flächen die eine geringere Höhe als 1 m haben werden überhaupt nicht zur Wohnfläche berechnet.
Sind in der Wohnung Treppen vorhanden, so gilt die Treppe zu 100 % zur Wohnfläche, sofern sie maximal 3 Stufen hat. Bei Treppen mit mehr als 3 Stufen wird die Fläche der Treppe nicht berechnet und gehört nicht zur Wohnfläche.
Fenster- und Türnischen gelten als Wohnfläche, wenn die Tiefe der Nische mehr als 13 cm misst. Bei Fenstern gilt, ist der Fenstersturz höher als 2 m wird die Fläche komplett als Wohnfläche berechnet, liegt die Höhe darunter wird die Fläche zu 50 % berechnet.
Ein Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche berechnet, wenn er auf alle Seiten geschlossen ist. Ist der Wintergarten beheizt, gilt er zu 100 % zur Wohnfläche.
Der Keller und die Garage gehören nicht zur Wohnfläche!
Falsche Wohnflächenberechnung – Konsequenten?
Vermietet – Haben Sie als Vermieter die Wohnfläche falsch und zu groß angegeben, dann kann der Mieter die Miete kürzen, sofern die Differenz mehr als 10 % beträgt! Haben Sie z.B. die Wohnfläche mit 120 m² angegeben und die tatsächliche Wohnfläche beträgt nur 100 m², dann kann der Mieter die Zahlung der Miete um 20 % kürzen. Dieses Recht gilt bis zu 3 Jahre rückwirkend.
Haben Sie die Wohnfläche zu klein angeben, besteht kein Recht, dass Sie die Miete entsprechend anpassen können.
Verkauft – Haben Sie Ihre Immobilie verkauft und es stellt sich später heraus, dass die Wohnflächenangabe nicht korrekt war, kann der Käufer den entsprechenden Betrag von Ihnen als Verkäufer zurückfordern, ganz gleich wie hoch die Abweichung ist. Hier gilt auch schon bei der kleinsten Abweichung das Recht des Käufers, den Kaufbetrag zu mindern bzw. zu viel Bezahltes zurückzuverlangen.
Wichtig ist, dass dem Käufer für die Beschaffenheit der Immobilie – hier die Quadratmeterzahl – eine Garantie im Vertrag zugesichert wurde.
Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar.
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