Tipps zum Immobilienkauf
Schritt für Schritt zur passenden Immobilie
Ein Immobilienkauf ist eine langfristige finanzielle und persönliche Entscheidung. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft dabei, das Suchprofil realistisch festzulegen, Finanzierungsspielräume zu erkennen und wichtige Objektunterlagen rechtzeitig zu prüfen.
Schritt 1 – Finanzierung realistisch planen
Vor Beginn der Immobiliensuche sollten Sie klären, welches Eigenkapital tatsächlich verfügbar ist, welche monatliche Belastung dauerhaft tragbar erscheint und welche Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Dazu können insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage und Finanzierungskosten gehören.
Zum Vermögen können neben Kontoguthaben auch Wertpapiere oder andere Anlagen gehören. Ob und in welchem Umfang eine Bank diese als einsetzbares Eigenkapital berücksichtigt, hängt unter anderem von ihrer Verfügbarkeit, ihrem Wert und den Anforderungen des Kreditinstituts ab. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Finanzierungskonditionen verbessern, garantiert dies aber nicht.
Bei der Haushaltsrechnung sollten neben der Darlehensrate auch laufende Bewirtschaftungskosten, Rücklagen für Instandhaltung, mögliche Modernisierungen und finanzielle Reserven berücksichtigt werden. Veränderungen bei Einkommen, Familie oder Lebensplanung können die langfristige Tragbarkeit beeinflussen.
Die Dauer der Sollzinsbindung wird individuell vereinbart. Nach ihrem Ablauf kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Da das künftige Zinsniveau nicht vorhersehbar ist, sollte die Belastbarkeit auch bei einem höheren Anschlusszinssatz geprüft werden. Eine verbindliche Finanzierungszusage sollte grundsätzlich vor der notariellen Beurkundung vorliegen.
Schritt 2 – Suchprofil und Gesamtkosten festlegen
Welche Immobilie passt, hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Berücksichtigen Sie Lage, Pendelwege, Wohnfläche, Grundstück, laufende Kosten, Instandhaltungsbedarf und Ihre langfristigen Pläne. Ein Haus im ländlichen Raum kann günstiger sein als ein vergleichbares Objekt in zentraler Lage; dies ist jedoch vom jeweiligen Markt und Objekt abhängig.
Bei renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Immobilien sollten geplante Eigenleistungen realistisch bewertet werden. Materialkosten, Facharbeiten, Genehmigungen, mögliche Schadstoffe und unvorhergesehene Mängel können den Aufwand erhöhen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine fachkundige Besichtigung.
Auch der energetische Zustand gehört in die Gesamtkalkulation. Energieausweis, Baujahr, Wärmeschutz, Fenster, Heizsystem und bisheriger Energieverbrauch können erste Hinweise geben. Der tatsächliche künftige Verbrauch hängt jedoch auch von Nutzung, Witterung und Energiepreisen ab. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag Energieverbrauchskennwert – Welcher Energiewert im Energieausweis ist gut?.
Schritt 3 – Immobilie und Unterlagen prüfen
Vor der Beurkundung sollten Käufer die für ihre Entscheidung wesentlichen rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Informationen prüfen. Welche Punkte relevant sind, hängt von Objektart und Nutzung ab. Dazu können insbesondere gehören:
- Grundbuchinhalt, insbesondere Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten, Wohnrechte und Grundpfandrechte
- mögliche gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte
- Baulasten, Erschließung, Bebauungsplan sowie baurechtliche Genehmigungen
- Denkmalschutz oder sonstige öffentlich-rechtliche Beschränkungen
- baulicher Zustand, bekannte Mängel, Modernisierungen und absehbarer Instandhaltungsbedarf
- Energieausweis sowie Angaben zu Heizung und energetischem Zustand
- bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse
- bei Eigentumswohnungen insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Hausgeld und Erhaltungsrücklage
Eine eingetragene Grundschuld verhindert einen Verkauf nicht automatisch. Im Kaufvertrag wird regelmäßig geregelt, welche Belastungen übernommen werden und welche im Zuge der Abwicklung gelöscht werden sollen. Das Notariat koordiniert die rechtliche Lastenfreistellung, ersetzt aber keine technische Objektprüfung.
Schritt 4 – Kaufvertrag notariell beurkunden
Der Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Den typischen Ablauf erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag „Ablauf Notartermin beim Immobilienkauf“.
- Die Beteiligten weisen ihre Identität durch gültige Ausweisdokumente nach; bei Vertretung sind geeignete Nachweise erforderlich.
- Die Notarin oder der Notar verliest die notarielle Niederschrift vollständig und erläutert die rechtliche Tragweite. Fragen und abgestimmte Änderungen können während des Termins geklärt werden.
- Die Beteiligten genehmigen und unterzeichnen die Niederschrift; anschließend unterzeichnet auch die Notarin oder der Notar.
- Erst mit der ordnungsgemäßen notariellen Beurkundung werden die darin enthaltenen Erklärungen grundsätzlich rechtlich verbindlich. Ein bloßer Vertragsentwurf ist noch kein wirksamer Grundstückskaufvertrag.
Wer unterzeichnen muss, richtet sich nach den Eigentumsverhältnissen und einer möglichen Vertretung. Sind mehrere Personen Eigentümer, müssen grundsätzlich alle Veräußerer wirksam mitwirken oder wirksam vertreten werden. Der Familienstand allein ist hierfür nicht entscheidend.
Rechtsgrundlagen: § 311b BGB, § 17 BeurkG und § 14 BNotO.
S Immobilien RNN unterstützt Sie bei Immobiliensuche, Objektunterlagen und organisatorischer Kaufvorbereitung. Individuelle Finanzierungsentscheidungen sollten mit dem finanzierenden Institut oder einer qualifizierten Finanzierungsberatung abgestimmt werden; rechtliche und steuerliche Einzelfragen gehören in die entsprechende Fachberatung.
Rechtliches: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar.
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