Wärmewende – Heizungsgesetz – Immobilienpreise
Fachlicher Stand: 26. Oktober 2026. Dieser Beitrag berücksichtigt das aktuell geltende Gebäudemodernisierungsgesetz. Immobilienpreise, Finanzierungskonditionen, Energiekosten und Förderprogramme können sich verändern. Die Bewertung einer konkreten Immobilie erfordert immer eine objektbezogene Prüfung.
Beeinflusst der energetische Zustand den Immobilienpreis?
Der energetische Zustand eines Gebäudes kann den erzielbaren Kaufpreis und die Nachfrage beeinflussen. Er ist jedoch nur einer von zahlreichen Faktoren. Auch Lage, Grundstück, Wohnfläche, Bauzustand, Ausstattung, Modernisierungen, Nutzungsmöglichkeiten, Finanzierungskonditionen und die regionale Marktsituation wirken sich auf den Immobilienwert aus.
Energetisch ungünstige Gebäude können für Käufer mit höheren laufenden Energiekosten und zusätzlichen Investitionen verbunden sein. Solche erwarteten Aufwendungen können bei der Kaufentscheidung und bei Preisverhandlungen berücksichtigt werden. Daraus lässt sich jedoch kein allgemeingültiger prozentualer Preisabschlag ableiten.
Das frühere Gebäudeenergiegesetz wurde am 29. Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, abgelöst. Die zuvor geltende einheitliche Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung ist entfallen. Eigentümer haben damit wieder eine größere Auswahl bei der Heiztechnik. Langfristige Anforderungen an Brennstoffe, CO₂-Kosten und die Wirtschaftlichkeit der Heizungsanlage bleiben bei der Bewertung einer Immobilie dennoch relevant.
Welche Bedeutung hat der Energieausweis?
Der Energieausweis liefert eine erste Orientierung zum energetischen Zustand eines Gebäudes. Bei Verkauf oder Vermietung muss ein gültiger Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben.
Die Energieeffizienzklasse reicht bei Wohngebäuden von A+ bis H. Ein hoher Energiekennwert kann auf einen höheren rechnerischen Energiebedarf beziehungsweise einen hohen bisherigen Energieverbrauch hinweisen. Daraus lassen sich jedoch nicht unmittelbar die künftigen Energiekosten oder die notwendigen Sanierungskosten bestimmen.
Beim Verbrauchsausweis hängt das Ergebnis unter anderem vom Heiz- und Lüftungsverhalten der bisherigen Bewohner ab. Der Bedarfsausweis basiert dagegen auf einer rechnerischen Bewertung des Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Auch er ersetzt keine technische Untersuchung des tatsächlichen Gebäudezustands.
Weitere Informationen zu den unterschiedlichen Ausweisarten und Energiekennwerten finden Sie in unserem Beitrag „Welcher Energiewert im Energieausweis ist gut?“.
Führt eine schlechte Energieeffizienzklasse automatisch zu einem niedrigeren Wert?
Nein. Eine ungünstige Energieeffizienzklasse kann die Vermarktung und Preisfindung beeinflussen, führt aber nicht automatisch zu einem bestimmten Preisabschlag. Wie stark der energetische Zustand berücksichtigt wird, hängt vom Einzelfall und von der regionalen Nachfrage ab.
Ein energetisch schwächeres Gebäude kann beispielsweise trotzdem einen hohen Marktwert haben, wenn Grundstück, Lage, bauliche Qualität oder Nutzungsmöglichkeiten besonders attraktiv sind. Umgekehrt kann eine gute Energieeffizienz andere bauliche oder rechtliche Nachteile nicht ausgleichen.
Auch bundesweite Marktstatistiken lassen sich nicht ohne Weiteres auf eine einzelne Immobilie übertragen. Das Statistische Bundesamt weist ausdrücklich auf regional unterschiedliche Entwicklungen der Immobilienpreise hin.
Wie hoch sind die Sanierungskosten?
Pauschale Sanierungskosten lassen sich ohne Untersuchung des Gebäudes nicht seriös beziffern. Ob lediglich einzelne Bauteile verbessert oder Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizungsanlage umfassend erneuert werden müssen, macht einen erheblichen Unterschied.
Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem ab von:
- Größe, Baujahr und Bauweise des Gebäudes
- Zustand von Dach, Fassade, Kellerdecke und Fenstern
- Alter und Art der Heizungs- und Warmwasseranlage
- vorhandenen Wärmebrücken, Feuchtigkeitsschäden oder Schadstoffen
- gewünschtem energetischen Zielzustand
- regionalen Bau- und Handwerkerkosten
- möglichen Fördermitteln und deren Voraussetzungen
Vor einer Kaufentscheidung empfiehlt sich deshalb eine technische Begutachtung. Zusätzlich können Kostenschätzungen geeigneter Fachbetriebe und eine qualifizierte Energieberatung helfen, den voraussichtlichen Investitionsbedarf einzuordnen.
Entsteht beim Kauf automatisch eine Sanierungspflicht?
Nein. Ein Eigentümerwechsel löst keine allgemeine Pflicht zur vollständigen energetischen Sanierung aus. Unter bestimmten Voraussetzungen können jedoch einzelne Nachrüstpflichten bestehen. Diese betreffen insbesondere die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach sowie zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Bei bestimmten Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen kann für diese Maßnahmen eine Frist von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 gelten. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, muss für das konkrete Gebäude geprüft werden.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag „Sanierungspflichten bei Hauskauf oder Erbe“.
Welche Vorteile kann eine Bestandsimmobilie bieten?
Eine Bestandsimmobilie kann beispielsweise durch ein größeres Grundstück, eine gewachsene Umgebung, eine zentrale Lage oder besondere bauliche Merkmale attraktiv sein. Ob sie günstiger als ein vergleichbarer Neubau ist, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten.
Ein niedrigerer Kaufpreis kann durch Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Finanzierungskosten teilweise oder vollständig ausgeglichen werden. Umgekehrt kann eine fachgerecht modernisierte Bestandsimmobilie bereits einen guten energetischen und baulichen Zustand aufweisen.
Bestandsimmobilie und Neubau richtig vergleichen
Für einen sachgerechten Vergleich sollten nicht nur die Kaufpreise gegenübergestellt werden. Relevant sind die gesamten voraussichtlichen Kosten und Eigenschaften beider Immobilien. Dazu gehören insbesondere:
- Kaufpreis beziehungsweise Baukosten
- Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten
- kurz- und mittelfristiger Instandsetzungsbedarf
- energetische Modernisierungskosten
- Finanzierungs- und Bereitstellungskosten
- laufende Energie- und Unterhaltungskosten
- Grundstücksgröße, Lage und Nutzungsmöglichkeiten
- mögliche Fördermittel
Ein pauschaler Vergleich mit einer einheitlichen Erwerbsnebenkostenquote oder einem angenommenen Sanierungsbudget kann zu falschen Ergebnissen führen. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Auch Notar-, Grundbuch-, Makler- und Finanzierungskosten hängen vom Einzelfall ab.
Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen?
Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten unter anderem folgende Informationen und Unterlagen in die Prüfung einbezogen werden:
- gültiger Energieausweis und Art des Energieausweises
- Baujahr, Art und Zustand der Heizungsanlage
- Angaben zu bisherigen Modernisierungen
- Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Keller
- vorhandene Dämmung und erkennbare Wärmebrücken
- mögliche Feuchtigkeits-, Schimmel- oder Schadstoffbelastungen
- mögliche gesetzliche Nachrüstpflichten
- kommunale Wärmeplanung und mögliche Anschlussoptionen
Fazit: Der energetische Zustand kann die Nachfrage, die laufenden Kosten und den erzielbaren Kaufpreis einer Immobilie beeinflussen. Er darf jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Eine belastbare Einschätzung setzt eine Bewertung des gesamten Gebäudes, der Lage, des regionalen Marktes und des konkreten Investitionsbedarfs voraus.
Die aktuellen bundesrechtlichen Regelungen finden Sie im Gebäudemodernisierungsgesetz. Informationen zur allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise veröffentlicht das Statistische Bundesamt.
Rechtliches: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienbewertung für einen konkreten Einzelfall dar.
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