Was ist das Erbbaurecht?
Erbbaurecht – Kosten, Vorteile und Nachteile
Kaufen Sie ein Haus, das auf einem Erbpachtgrundstück steht oder planen Sie einen Neubau auf einem Erbpachtgrundstück, gibt es zahlreiche Dinge, die man beachten sollte. Dieser News Artikel soll Ihnen bei der Entscheidungshilfe zu nutzen sein, ob und in welchen Fällen eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück für Sie die optimale Lösung sein kann.
Was versteht man unter Erbbaurecht?
Sie pachten ein Grundstück vom Erbpachtgeber, auf dem Sie Eigentümer des bestehenden Gebäudes sind bzw. auf diesem Grundstück neu bauen können. Der Erbpachtgeber (Eigentümer des Grundstücks) erteilt Ihnen ein Nutzungsrecht für das Grundstück, was in den meisten Fällen zwischen 50 und 99 Jahren liegt. Für diesen Zeitraum bezahlen Sie an den Grundstückseigentümer einen Erbpachtzins, der in der Regel zwischen 3 % und 6 % des Bodenwertes liegt. Sie schließen einen notariell beglaubigten Vertrag mit dem Erbpachtgeber. Das Erbpachtrecht wird sowohl in das „normale“ Grundbuch als auch in ein Erbbaugrundbuch eingetragen.
Lohnt sich das Erbbaurecht finanziell?
Aus finanzieller Sicht rentiert sich das Erbbaurecht tatsächlich nur für den Erbpachtgeber! Angenommen das Erbpachtgrundstück hat einen Wert von 150.000 € und wir legen einen Erbpachtzins von 4 % bei einer Laufzeit von 50 Jahren fest. Sie würden in diesen 50 Jahren an den Erbpachtgeber 300.000 € bezahlen, also doppelt so viel wie das Grundstück zu Beginn der Erbpacht wert war. Das Problem: Nach diesen 50 Jahren gehört Ihnen das Grundstück nicht!
Die Ausnahme der Regel: Ihr Eigenkapital ist nicht ausreichend und Sie wünschen sich trotzdem eine eigene Immobilie oder Sie finden auf dem umkämpften Immobilienmarkt kein Grundstück, möchten aber ein Eigenheim bauen.
Mitspracherecht des Grundstückeigentümers
Der Erbpachtgeber, also der Grundstückseigentümer hat ein relativ großes Mitspracherecht, wenn es um das Grundstück und die auf dem Grundstück befindliche Immobilie geht. Er kann sein Veto bei vielen Dingen einlegen, auch bei Punkten, die nicht das Grundstück betreffen. Nachfolgend einige Punkte, wo der Erbpachtgeber sein Veto einlegen kann.
- Bei An- oder Umbaumaßnahmen
- Bei Weitervermietung der Immobilie
- Bauliche Veränderungen wie z.B. neue Fenster
- Wie hoch die Immobilie beliehen werden darf.
Selbstverständlich muss der Einspruch sachlich begründet sein. Werden sich Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer nicht einig, so muss ein Gericht entscheiden.
Kosten beim Erbpachtgrundstück
Allen voran ist der Erbpachtzins der größte Kostenpunkt. Wie bereits oben erwähnt, liegt dieser zwischen 3 % und 6 % des Grundstückswertes. Weitere Kosten, die man nicht außer Acht lassen sollte, sind die Versicherungskosten (z.B. Gebäudeversicherung), Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer etc. Der Erbpachtnehmer ist verpflichtet, die Immobilie in einem guten Zustand zu halten.
Wann erlischt das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht erlischt in der Regel nach der vereinbarten Zeit von z.B. zwischen 50 oder 99 Jahren. Einen ewigen Erbpachtvertrag gibt es in der Regel nicht, kann aber in ganz selten Fällen bei Kirchen oder Stiftungen vorkommen. Ein weiteres Ende des Erbpachtvertrages kann durch den s.g. „Heimfall“ entstehen. In diesem Fall endet der Erbpachtvertrag, wenn der Erbpachtnehmer z.B. 2 Jahre den Erbpachtzins nicht entrichtet hat oder gegen Vertragsmodalitäten wie nachstehend aufgeführt verstößt.
- Der Erbbaunehmer ist insolvent oder kommt 2 Jahre der Verpflichtung zur Zahlung des Erbpachtzinses nicht nach
- Der Erbbaunehmer hält die Immobilie in keinem guten Zustand
- Der Erbbaunehmer verstirbt
- Der Erbbaunehmer hat gegen den Bebauungsplan verstoßen,
Tritt einer oder mehrere der o.g. Punkte ein, geht die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten an den Erbbaugeber über.
Kann der Erbbauzins erhöht werden?
Ja, in der Regel wird der Erbbauzins alle 3 Jahre erhöht. Üblicherweise richtet sich die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex, wenn dieser innerhalb von 3 Jahren gestiegen ist, so kann der Erbbaurechtsgeber den Preis entsprechend erhöhen. Laut Erbbaurechtsverband laufen bis 2030 ca. 22 % aller Erbbaurechtsverträge aus, was bedeutet, dass Grundstückseigentümer den Erbpachtzins deutlich erhöhen können.
Was passiert mit meiner Immobilie, wenn der Erbbauvertrag abläuft und nicht verlängert wird?
Die Immobilie geht in den Besitz des Erbbaugebers über, aber keine Sorge, er muss Ihnen eine finanzielle Entschädigung für das Gebäude bezahlen. Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, muss der Erbpachtgeber dem Erbpachtnehmer mit mindestens 2/3 des Immobilienwertes entschädigen. Eine höhere Entschädigung muss bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden.
Wird eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück finanziert?
In der Theorie: Ja, aber….
Oft haben die Banken und Sparkassen in solch einem Fall ein deutlich höheres Risiko, welches durch einen höheren Finanzierungszins oder durch eine hohe Bonität des Erbpachtnehmers ausgeglichen werden muss. Grundvoraussetzungen für die Finanzierung:
- Die Restlaufzeit des Erbbauvertrages sollte mindestens 40 Jahre oder mehr betragen
- Der Erbbaugeber sollte keine Privatperson, sondern eine staatliche oder kirchliche Institution
- Die Beleihung beträgt maximal 60 % bis 80 %
Erwirbt man hingegen eine Immobilien inkl. Grundstück, so ist diese in der Regel einfacher zu finanzieren und über die Nutzungsdauer günstiger.
Haben Sie weitere Fragen? Unser Team an Immobilienmaklerinnen und Immobilienmaklern und/oder die Finanzierungsexperten der Sparkasse stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.
Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar.
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