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Was ist die Spekulationssteuer?

Geschrieben von S Immobilien RNN am 18. April 2022
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Spekulationsfrist

Das Finanzamt kann Steuern erheben, sobald private Veräußerungsgeschäfte wie ein Immobilienverkauf innerhalb einer bestimmten Frist stattfinden. Was ist unter dem Begriff Spekulationssteuer zu verstehen und wie hoch fällt diese bei einem Immobilienverkauf aus?

Was ist die Spekulationssteuer?

Sie haben eine Immobilie als Renditeobjekt erworben und möchten sie nun wieder verkaufen? Der Verkaufszeitpunkt ist hier das Entscheidende bei Kapitalanlagen wie Grundstücken, Wohnungen oder Häusern. Denn Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre.

Fristwahrung bei Vermietung und Eigennutzung

Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Sobald die zehn Jahre vergangen sind, können Sie Ihren Besitz verkaufen und somit die Spekulationssteuer umgehen. Bei Immobilien, die Sie oder Ihre Kinder – sofern Sie für diese noch Kindergeld beziehen – zu eigenen Wohnzwecken nutzen, oder Ihre Immobilie als Zweitwohnsitz angeben, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die Sie zu einem gewissen Teil seit den letzten drei Jahren selbst nutzen, müssen Sie die Spekulationssteuer nur anteilig zahlen. Besitzen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, das Sie zu 60 Prozent selbst nutzen und die übrigen 40 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil. In allen Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem Sie das Haus erworben haben, als Fristbeginn.

Höhe der Spekulationssteuer

Von folgenden Aspekten hängt die Höhe der Besteuerung ab: Die Höhe des Veräußerungsgewinns, Ihr Einkommenssteuersatz und Ihre sonstigen Einkünfte.

Die Steuerlast kann sich durch verschiedene Posten bei der Veräußerung der Immobilien reduzieren lassen.

Folgende Posten können sich auf die Höhe der Steuer und Ihren Gewinn auswirken:

  • Maklergebühren
  • Notargebühren
  • Die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie bei einer Baufinanzierung oder einem Privatkredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist die vollständige Summe zurückzahlen möchten, dann kann der Kreditgeber eine Entschädigung von Ihnen verlangen. Um eine Immobilie kaufen zu können ist häufig eine Finanzierung notwendig. Da bei einem Festzinskredit der Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgelegt wurde, kann der Kreditgeber mit diesen festen Zinseinnahmen rechnen. Sobald Sie die offene Kreditsumme vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlen möchten und somit dem Kreditvertrag aussteigen, dann darf das Kreditinstitut gegebenenfalls eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen. Die Vorfälligkeitsentschädigung gilt also als Entschädigung für die vertraglich vereinbarten Zinsen, die dem Kreditgeber somit entgehen.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Bei Darlehensverträgen entspricht die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung dem Schaden, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung hat.

Was muss ich beachten?

Wir, die S-Immo, empfehlen Ihnen beim Verkauf einer Immobilie genau darauf zu achten, ob eine Spekulationssteuer anfällt und wie hoch diese ist. Unter Umständen kann ein Verkauf zum späteren Zeitpunkt rentabler sein.

Hinweis: Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.

Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung dar. 

Bildnachweis: @stokkete/Depositphotos.com

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