Wie berechnet man die Wohnfläche korrekt?

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Wie berechnet man die Wohnfläche korrekt?

Verschiedene Methoden der Flächenberechnung

Bei Immobilien werden unterschiedliche Flächenbegriffe verwendet. Sie sind nicht ohne Weiteres austauschbar. Entscheidend ist deshalb, ob eine Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), eine Grundfläche nach DIN 277 oder eine andere vertraglich vereinbarte Fläche gemeint ist.

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Sie ist anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Bei frei finanziertem Wohnraum kann sie vereinbart werden und wird häufig als Berechnungsgrundlage verwendet.
• DIN 277: Die Norm ermittelt Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Sie berechnet keine Wohnfläche im Sinne der WoFlV. Eine nach DIN 277 ermittelte Fläche darf daher nicht ohne eindeutige Bezeichnung als Wohnfläche ausgegeben werden.
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Ihre früheren Regeln zur Wohnflächenberechnung wurden für neue Berechnungen im geförderten Wohnungsbau zum 1. Januar 2004 durch die WoFlV abgelöst. Für ältere Berechnungen enthält § 5 WoFlV Übergangsregelungen.

Wichtig: Bei frei finanziertem Wohnraum gibt es keine für jeden Fall zwingende allgemeine Berechnungsmethode. Eine wirksam vereinbarte Methode hat grundsätzlich Vorrang. Fehlt eine Vereinbarung, kann nach der Rechtsprechung für den Begriff „Wohnfläche“ auf die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Regeln zurückgegriffen werden, sofern nicht eine andere Berechnung ortsüblich oder aufgrund der Art der Wohnung naheliegender ist.

Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Zur Wohnfläche gehören nach der WoFlV grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können nach den besonderen Anrechnungsregeln hinzukommen.

Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume und Heizungsräume sowie Garagen. Ebenfalls ausgenommen sind Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Nach § 4 WoFlV werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Eine Anrechnung von 50 Prozent ist nicht automatisch allein mit einer „hochwertigen Ausstattung“ verbunden. Maßgeblich sind die Umstände und der konkrete Nutzwert; die gewählte Anrechnung sollte nachvollziehbar dokumentiert werden.

Die DIN 277 kennt dagegen keine pauschale Regel, nach der ein Balkon mit 50 Prozent zur Wohnfläche zählt. Sie ordnet Flächen nach eigenen Kategorien. Ergebnisse nach DIN 277 und WoFlV können deshalb deutlich voneinander abweichen.

Dachschrägen und lichte Höhe

Nach § 4 WoFlV gelten folgende Anrechnungsregeln:

• Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden vollständig angerechnet.
• Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet.
• Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter werden nicht angerechnet.

Diese Abstufung ist eine Regel der WoFlV und darf nicht pauschal auf jede andere Flächenermittlung übertragen werden.

Treppen, Pfeiler und Nischen

Bei der Ermittlung nach WoFlV bleiben die Grundflächen von Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätzen außer Betracht. Treppen mit bis zu drei Steigungen werden von dieser Ausnahme nicht erfasst.

Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen werden nicht berücksichtigt, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt. Türnischen bleiben stets außer Betracht. Fenster- und offene Wandnischen zählen nur dann zur Grundfläche, wenn sie bis zum Fußboden reichen und tiefer als 0,13 Meter sind.

Wintergärten

Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden nach WoFlV zur Hälfte angerechnet. Ein beheizbarer Wintergarten, der ausschließlich zur Wohnung gehört und die rechtlichen Anforderungen an seine Nutzung erfüllt, kann grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. Ob ein konkreter Anbau genehmigt und als Wohnraum nutzbar ist, muss gesondert geprüft werden.

Ausmessen oder Bauzeichnung?

Nach § 3 WoFlV kann die Grundfläche im fertiggestellten Wohnraum ausgemessen oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung ermittelt werden. Weicht die tatsächliche Ausführung von der Zeichnung ab, ist neu zu messen oder eine berichtigte Zeichnung zugrunde zu legen. Für Verkauf und Vermietung sollte in der Berechnung deutlich angegeben werden, welche Methode, welcher Planstand und welche Anrechnungsfaktoren verwendet wurden.

Folgen einer falschen Wohnflächenangabe bei Vermietung

Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als 10 Prozent, nimmt der Bundesgerichtshof bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich einen erheblichen Mangel an. Die Miete kann dann regelmäßig im Verhältnis der Flächenabweichung gemindert sein, ohne dass der Mieter zusätzlich eine konkrete Beeinträchtigung darlegen muss. Bei einer geringeren Abweichung ist eine Mietminderung nicht automatisch ausgeschlossen; dann muss die erhebliche Beeinträchtigung jedoch im Einzelfall begründet werden.

Die 10-Prozent-Grenze gilt nicht für sämtliche mietrechtlichen Berechnungen. Bei Betriebskosten, die nach Wohnfläche verteilt werden, und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Rückforderungs- und Verjährungsfragen hängen von Anspruch, Abrechnungszeitraum und Kenntnis ab; eine pauschale Aussage „drei Jahre rückwirkend“ ist deshalb nicht zuverlässig.

Ist die im Mietvertrag genannte Fläche kleiner als die tatsächliche Fläche, darf die Miete nicht allein deshalb einseitig entsprechend erhöht werden. Eine Mieterhöhung richtet sich nach den gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen; bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen.

Folgen einer falschen Wohnflächenangabe beim Verkauf

Beim Immobilienkauf führt nicht jede noch so kleine Flächenabweichung automatisch zu einer Kaufpreisminderung oder Rückzahlung. Entscheidend sind insbesondere der Inhalt des notariellen Kaufvertrags, eine mögliche Beschaffenheitsvereinbarung, die Angaben im Exposé und in öffentlichen Äußerungen, die bezeichnete Berechnungsmethode, die Größe und Bedeutung der Abweichung sowie ein vereinbarter Haftungsausschluss.

Nach der Rechtsprechung können Ansprüche wegen einer unrichtigen Wohnflächenangabe voraussetzen, dass eine bestimmte Fläche als Beschaffenheit vereinbart wurde oder der Käufer aufgrund öffentlicher Angaben eine entsprechende Beschaffenheit erwarten durfte. Bewusst falsche Angaben können außerdem eigenständige Haftungsrisiken auslösen. Ob ein Anspruch auf Minderung, Schadensersatz oder Rückabwicklung besteht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Empfehlung für Verkauf und Vermietung

Wohnflächenangaben sollten auf einer nachvollziehbaren, aktuellen Berechnung beruhen. Im Exposé und in den Vertragsunterlagen sollten Berechnungsmethode und gegebenenfalls Besonderheiten wie anteilig berücksichtigte Terrassen, Wintergärten oder Räume mit Dachschrägen klar bezeichnet werden. Stimmen Bauzeichnungen und tatsächlicher Zustand nicht überein, sollte die Fläche vor der Veröffentlichung neu ermittelt werden.

Quellen und weiterführende Informationen: Wohnflächenverordnung, insbesondere § 3 WoFlV und § 4 WoFlV; Bundesgerichtshof, Urteile vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17, vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 und vom 6. November 2015 – V ZR 78/14. Abruf: 20.10.2026.

Rechtliches: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

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