Die Sanierung einer Immobilie
Sanieren, renovieren und investieren
Eine Sanierung kann dazu beitragen, eine Immobilie an veränderte Anforderungen anzupassen, den Wohnkomfort zu verbessern oder den Energiebedarf zu reduzieren. Ob und in welchem Umfang eine Sanierung sinnvoll ist, hängt vom Gebäudezustand, den persönlichen Zielen, den erforderlichen Investitionen und der geplanten Nutzung ab.
Unser Ratgeber, dessen Download-Link Sie am Ende dieses Beitrags finden, bietet eine erste Orientierung zu Planung, möglichen Maßnahmen und Förderprogrammen. Er ersetzt keine individuelle technische, rechtliche, steuerliche oder energetische Beratung.
Mögliche Gründe für eine Sanierung
- altersgerechter oder barrierearmer Umbau
- Nutzung bislang nicht ausgebauter Gebäudebereiche
- Anbau oder Umbau von Balkonen, Terrassen oder Wintergärten
- Verbesserung der energetischen Eigenschaften
- Reduzierung des Energieverbrauchs und der laufenden Energiekosten
- Verbesserung des Wohnkomforts
- Beseitigung vorhandener Schäden oder technischer Mängel
- Anpassung von Grundriss, Ausstattung oder Gebäudetechnik
- langfristiger Erhalt der Nutzbarkeit der Immobilie
Eine Sanierung kann sich positiv auf die Nutzbarkeit und gegebenenfalls auf den Marktwert einer Immobilie auswirken. Eine bestimmte Wertsteigerung, Energieeinsparung oder wirtschaftliche Amortisation kann daraus jedoch nicht allgemein abgeleitet werden.
Sanierung nach Plan
Am Anfang sollte eine Bestandsaufnahme stehen. Dabei werden der bauliche und technische Zustand der Immobilie, vorhandene Schäden, energetische Schwachstellen und die persönlichen Sanierungsziele erfasst.
Welche Fachleute benötigt werden, hängt vom Vorhaben ab. Bei energetischen Maßnahmen kann eine qualifizierte Energieberatung sinnvoll oder für bestimmte Förderprogramme erforderlich sein. Bei Eingriffen in die Bausubstanz können außerdem Architekten, Fachplaner, Tragwerksplaner, Sachverständige oder spezialisierte Handwerksunternehmen benötigt werden.
Für eine geförderte Energieberatung können abhängig vom Gebäude und den aktuellen Programmbedingungen Zuschüsse zur Verfügung stehen. Die Voraussetzungen und das Antragsverfahren sollten vor Beauftragung auf der Internetseite des BAFA geprüft werden.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Immobilien innerhalb geschützter Gesamtanlagen können zusätzliche Genehmigungen und Abstimmungen erforderlich sein. Maßnahmen sollten deshalb frühzeitig mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde und entsprechend qualifizierten Fachleuten abgestimmt werden.
Budget und zeitlicher Ablauf
Vor Beginn sollten die geplanten Maßnahmen möglichst genau beschrieben und kalkuliert werden. Neben den eigentlichen Baukosten können unter anderem Kosten für Planung, Genehmigungen, Gutachten, Entsorgung, Baustelleneinrichtung und vorübergehende Unterbringung entstehen.
Bei Bestandsgebäuden können während der Arbeiten zusätzliche Schäden oder bislang verdeckte Bauteile sichtbar werden. Ein angemessener finanzieller und zeitlicher Puffer sollte deshalb Bestandteil der Planung sein. Seine Höhe hängt vom Gebäudezustand und vom Umfang der vorgesehenen Arbeiten ab.
Förderung rechtzeitig prüfen
Für energetische Maßnahmen können abhängig vom Vorhaben Programme von KfW oder BAFA infrage kommen. Förderbedingungen, technische Anforderungen und verfügbare Haushaltsmittel können sich ändern.
Wichtig: Förderanträge müssen regelmäßig vor Beginn der förderfähigen Arbeiten beziehungsweise vor dem Abschluss bestimmter Lieferungs- oder Leistungsverträge gestellt werden. Maßgeblich sind ausschließlich die jeweils aktuellen Bedingungen des konkreten Förderprogramms.
Eine nachträgliche Förderung bereits begonnener oder abgeschlossener Maßnahmen ist häufig ausgeschlossen. Lassen Sie deshalb vor der Beauftragung prüfen, welche Fristen, technischen Mindestanforderungen und Nachweise einzuhalten sind.
Die Auswahl der Fachunternehmen
Für eine bessere Vergleichbarkeit sollten mehrere möglichst detaillierte Angebote eingeholt werden. Leistungsumfang, Materialien, Nebenarbeiten, Ausführungsfristen, Zahlungsplan und Gewährleistung sollten darin nachvollziehbar beschrieben sein.
Referenzen und persönliche Empfehlungen können bei der Auswahl helfen, ersetzen aber nicht die Prüfung der fachlichen Eignung. Für zulassungspflichtige oder technisch anspruchsvolle Arbeiten sollten entsprechend qualifizierte Fachbetriebe beauftragt werden.
Die S-Immobilien Rhein-Neckar Nord kann bei immobilienbezogenen Fragen unterstützen. Eine Bauplanung, Energieberatung, handwerkliche Fachplanung oder Überwachung der Bauausführung ist damit nicht verbunden, sofern dies nicht ausdrücklich gesondert vereinbart wurde.
Welche Arten von Maßnahmen gibt es?
Renovierung und optische Maßnahmen – Hierzu zählen beispielsweise neue Wand- und Deckenanstriche, Bodenbeläge oder oberflächliche Ausbesserungen. Auch scheinbar rein optische Veränderungen können genehmigungs- oder abstimmungspflichtig sein, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Instandsetzung – Bei einer Instandsetzung werden Schäden oder technische Mängel beseitigt. Beispiele sind die Reparatur eines undichten Daches, die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden oder die Erneuerung defekter Leitungen und Bauteile.
Energetische Sanierung – Ziel ist die Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Dazu können die Dämmung von Außenbauteilen, die Verbesserung von Fenstern und Türen, die Optimierung der Wärmeverteilung oder die Erneuerung der Heizungsanlage gehören. Die Maßnahmen sollten bauphysikalisch und technisch aufeinander abgestimmt werden.
Umbau oder Modernisierung – Hierunter fallen beispielsweise Grundrissänderungen, Dachgeschossausbau, barrierearme Anpassungen oder eine umfassende Erneuerung der Gebäudetechnik. Je nach Umfang können Genehmigungen und fachplanerische Nachweise erforderlich sein.
Komplettsanierung – Eine Komplettsanierung verbindet regelmäßig mehrere bauliche, technische und energetische Maßnahmen. Wegen der zahlreichen Abhängigkeiten sollte sie strukturiert geplant, koordiniert und fachlich begleitet werden.
Behördliche Anforderungen und Genehmigungen
Welche Vorschriften und Genehmigungen gelten, hängt unter anderem vom Standort, der Gebäudeart und dem Umfang der Arbeiten ab. Zu berücksichtigen können beispielsweise Bauordnungsrecht, Bebauungsplan, Denkmalschutz, Brandschutz, Abstandsflächen und die Vorgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Vor Beginn sollte daher geklärt werden, ob eine Baugenehmigung, eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder weitere Nachweise erforderlich sind.
Fazit
Eine Sanierung sollte auf einer sorgfältigen Bestandsaufnahme, einer abgestimmten Planung und einer belastbaren Kostenkalkulation beruhen. Ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist, welche Einsparungen erreichbar sind und wie sich der Immobilienwert entwickelt, hängt vom jeweiligen Gebäude und der konkreten Ausführung ab.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Immobilien-Ratgeber
Rechtliches: Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Förder-, Finanzierungs-, Energie- oder Bauberatung dar. Maßgeblich sind die konkreten Verhältnisse des Gebäudes und die jeweils geltenden Vorschriften.
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